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內容來自sina新聞

潘石屹行政計劃的手再不能幹擾市場瞭

  文/新浪財經 丁蕊

  他曾是老婆的朋友眼中的沒有花香也沒有樹高的小草；他是老友任志強眼中的小潘潘；他出生並成長於西北的天水，經歷過貧窮但最終創造瞭巨額財富；他在市場中摸爬滾打，北京、上海等地許多地標建築都閃爍著SOHO中國的光標；他熟悉市場的規律但苦惱於政府這隻閑不住的手，他說企業傢最大的困惑就是政府的力量過於強大。他是SOHO中國的董事長潘石屹。

  企業傢困惑於政府力量過於強大

  新浪財經：從八十年代末下海到今天，做瞭這麼多年的商人，你覺得在中國做生意最難的是什麼？

  潘石屹：其實我覺得現在好像有好多企業傢覺得很難，尤其是在2008年金融危機之後。政府的力量非常強大，政府的財政刺激計劃，銀行的貸款也是面向央企，面向國有企業。所以，中國的企業傢覺得挺難。

  在這一兩年時間，我接觸到的中國的民營企業傢，他們的生存空間非常低，但他們還是在不斷地進步。可能在中國最難的是，中國的企業傢能不能處在一個真正市場化的環境中，就是能不能按照市場的規律去做。如果按照市場的規律去做，會有相當多的企業被淘汰掉，可是淘汰總是一個規則，你如果是個好的企業，就會存活下來。

  新浪財經：企業在市場中優勝劣汰？

  潘石屹：如果你是不好的企業，成本也很高，產品也沒創新，質量也不好，你銷售不出去就淘汰掉。

  現在就怕是多個標準。政府的手，政府要來調控你，這樣的話，整個對企業的評判標準，對企業傢的評判標準，用多重標準去評判，這可能是現在企業傢想的比較困惑的事情。

  2008年之後房地產市場國進民退

  新浪財經：你能現身說法、具體的解釋一下嗎？

  潘石屹：我們對房地產的感受比較強一點兒。在2007年之前，我們看房地產市場上活躍的大部分是上市公司、民營企業、外資，南方的企業比較活躍。可是到2008年之後，尤其在北京、上海這些大城市，就是央企的天下瞭。

  另外，大傢比較困惑的就是限制政策。

  房地產得限面積，突然要宣佈90、70，90平方米以下的面積要超過70%的比例，政府才能給你批。但這前面可能有很多開發商已經做瞭一年時間的工作，取得瞭政府的各種證件，突然這些東西全都作廢瞭，你要重新去做。這可能是一些開發商，尤其是住宅開發商特別苦惱的事情。這樣造成瞭很大的浪費，就是你市場上到底需要多大的戶型，不應該由政府來定，這是一個限面積。

  限購、限價、然後限容積率，實際上限容積率就是不讓批別墅項目，不管你這個地處在什麼地方，別墅的項目都不能批。這些都是把市場上靠市場去評判的標準給搞亂瞭。

  行政計劃的手再不能幹擾市場

  新浪財經：那你覺得最有希望可以改變的一些政策是什麼呢？

  潘石屹：我覺得中國的經濟發展到瞭現在，實際上大傢都已經意識到瞭這點。無論是十八大提出的大方向，還是新的總理在答記者問的時候說的，政府的這隻手即靠行政計劃的這隻手再不能去幹擾市場，而是要更多地讓市場自身規律去發揮作用。

  國傢發展多年吸取這些經驗教訓，這個大的方針已經定瞭。可是在具體做的過程中，能不能盡量不要用行政的東西，盡量不要用計劃經濟的東西去幹擾市場，可能還得一段時間。單靠計劃經濟的一套東西，靠行政命令的一套東西去玩再玩不下去瞭。

  最近出臺的房地產調控政策出乎意料。你(政府)想著我要限制房地產的政策，我要用我的力量讓房價不要漲，可是帶來的問題是大傢都離婚瞭，幾倍幾倍地離婚瞭。

  在今天經濟的各行業，不光是房地產行業，你如果再不用市場經濟的辦法去玩的話是玩不下去的。你說出瞭離婚的事情，我們再追著說你不能離婚，再追起來是沒完沒瞭的。

  所以，應該回來，應該讓市場配置資源，讓市場的力量充分的發揮起來。

  在今天，整個中國的經濟體量比較大，發展速度比較快，你可以用一根韁繩，你可以用一個計劃經濟的手段、行政命令的手段把一個馬給攔住，可是你用一個韁繩去攔火車的話，你是攔不住的，它會出問題的。

  新浪財經：您現在有感受到一些端倪，會朝著您剛才預期的方向在變嗎？

  潘石屹：端倪的話，其實從政策出現上倒沒看到，現在看到的還隻是中央一個大的宏觀的決策，像十八大的精神，像總理在答記者問和政府工作報告中提瞭這些東西。

  這些東西你要看的話還是非常明確的，就是到下面到底具體怎麼實施，有些人說已經做瞭好多年瞭，覺得很悲觀，我是比較樂觀的。

  新浪財經：為什麼你會樂觀？

  潘石屹：你很理性地分析，在中國各行各業，再不用市場經濟的手段去玩，再各種各樣的審批、各種各樣的行政命令，真是玩不下去瞭。

  第一，你這個(行政)力量不足以把市場上的規律給影響瞭；

  第二，過多的審批會導致腐敗的出現。他手中有巨大的配置市場資源的權力才能形成腐敗。最近幾個領導人都在說，說治理腐敗絕不是簡單的抓幾個人，而是要從制度上，從根本上防治腐敗。

  防治腐敗就是你審批的權力不能太大，你審批的權力大的話你怎麼防治腐敗？

  土地出讓應限用招標形式

  新浪財經：在你所在的房地產行業中，感受最多的行政審批的表現是什麼？

  潘石屹：這個就太多瞭。像在土地出讓過程中能不能公開透明？

  最公開透明的辦法就是現在規定的三如何房屋貸款二胎年息種方式--拍賣、掛牌和招標，掛牌和拍賣這兩種形式就是公開透明的，你是親臨現場，誰能搗鬼？誰都搗不瞭鬼。

  可是招標出讓的過程中就有各種各樣的問題，你如果要用市場配置資源，就是在招拍掛土地的過程中，能不能把招標出讓盡可能地縮小，或許從城市發展供應的配套各方面政府還需要一部分，但這個能不能限制在10%、5%的范圍之內，絕大多數還是用掛牌和拍賣的辦法，這就是市場配置資源的一個方式。

  新浪財經：但是跟您探討一下，政府的調控目標可能是多目標的。所以，公開拍賣雖然會透明，但是政府會擔心這個價格沒有限制地漲。

  潘石屹：那不怕。你企業願意漲的話你去承擔風險，你漲十倍二十倍，政府拿這些錢去做保障性住房，去做廉租有什麼不好的？

  到底怎麼看待市場，以為價格比較穩定，上下波動的幅度不大這就叫市場？這不叫市場。市場有可能會突然起來，像房價、地價突然起來，起來的話市場上一定有一個調節機制會讓它跌下去。

  你不要以為跌得很慘，它跌著下去的時候這就是市場的力量在發揮作用，跌到一定的程度它自然就會起來的。

  不要想象價格我一定要控制在5%的幅度范圍之內，超過5%的話他可能虧瞭，你可能賺瞭，既然你要邁入市場，進入市場的人你就應該來承擔這個風險，而不要覺得市場漲瞭我要限制，市場跌瞭我要限制，這就不叫市場，這就是你政府閑不住的一個手在幹預市場。

  價格的漲是市場調節在發揮作用，到瞭一定程度，價格跌也是市場的力量在發揮作用。

  最怕坐在屋子裡想政策

  新浪財經：你覺得你對市場的嗅覺，如果滿分10分的話，您給自己打幾分？

  潘石屹：因為我們下海比較早。所以，對這個市場相對來說應該是比較敏感的。

  可是最近，尤其在房地產限購之後，就是限購買資格，第二套房限購之後，今天的房地產市場，行政的力量，政府審批的力量對它的影響會非常大。

  其實你要單獨的看市場，就是供應量和需求量，當然供大與求的時候房價就會跌，今天不跌明天也會跌，當供不應求的時候，房價一定會漲，這就是一個基本的判斷。

  新浪財經：但是政府的調控會幹擾你？

  潘石屹：當然我覺得在市場裡不要認為你就是一個神仙，你的直覺就非常好，最關鍵的是你要深入到市場裡去，你看每一單，想到交易人他的心態是什麼。

  當我們出臺這些房地產政策的時候，我們出臺政策的人隻要到下面各種中介店的門臉，你能夠安心上上一個星期的班，你就知道這些人交易的心態是什麼心態，交易的方式是什麼方式，稅費應該是誰去負擔。

  最怕的是自己坐在屋子裡想瞭一個完美的政策，等到這個政策出臺的時候發現跟自己想象的方向，有的時候是偏差非常大，甚至是完全相反的。你想著朝前走，結果這個政策出臺之後朝後走。

  房價不會繼續暴漲 不要人為制造恐慌

  新浪財經：您覺得房地產市場會發生什麼樣的變化嗎？

  潘石屹：基本上我覺得如果是政府沒有一些太離譜的幹預，中國的房價會繼續上漲，但暴漲的可能性幾乎是不存在的。

  為什麼呢？我們基本的判斷：今天的中國，一個傢庭平均擁有房子的套數，有個領導說1.06套，已經超過一套瞭。

  第二，從人均住房面積來說，三十多平方米，跟改革開放時的7平方米，跟50年代還是60年代的5平方米相比的話，30多平方米已經不是房子非常短缺的年代。

  而且今天成長起來的這一批開發商建房子的能力是非常快的，無論是萬科也好，中海也好，龍湖這些大的開發商，手裡儲備的土地量也很大，可能能夠建到五千萬平方米以上房子的開發商有一大批，他們能夠在很短的時間之內把這房子建造出來。

  所以，在這種情況下，現在基本上我感受到所有的媒體都是人為地制造瞭恐慌。

  第一個就是未來房價還會漲，出臺的政策就是一個強有力的信號，因為房價要漲，所以，我要出臺最嚴厲的政策，最嚴厲的政策就對應著房價可能是最厲害的漲。

  第二，不斷強化中國人多地少，18億畝的紅線不能破，每一次提這個給人的心理就是中國缺地缺房子，其實我覺得這都是一個假象。當人均三十多平方米的時候沒有這樣緊張的。

  所以，我覺得今天整個購房人的心態、政府的心態都要放松，不要長期在喊還有更嚴厲的政策，有更嚴厲的政策，你更嚴厲的政策針對的是什麼呢？就是房價可能更快的向上漲。

  SOHO中國轉型已經扳到正常軌道

  新浪財經：您剛才說政府的行政的手調控市場可能會幹擾您的判斷，但你在做比如買樓或者其他的公司的大的決策的時候，你怎麼把握？去年SOHO中國的重大的決策就是從銷售物業變為持有物業。

  潘石屹：可能今天出臺一個國幾條，明天出臺一個細則，這些調控還是針對市場的主體去調控，我們要看到這個市場的基本面是什麼，大的趨勢我們還是看好中國的經濟，就是整個中國經濟可能從五年、十年的發展來看，肯定是上升的，中間可能會速度慢一點兒，甚至停滯一點，從長時間來肯的話一定是上升的。不但我們這樣說，實際上我們公司的戰略就是這樣去做的。

  我們去年的年中就宣佈要轉型，從銷售房子轉變到持有。

  別人問我你做這個決策背後的依據是什麼？我說最大的依據就是我們看好中國經濟，如果不看好中國經濟，把房子銷售瞭，拿錢走人瞭，你還持有房子幹什麼？！

  所以，在我們看好中國經濟，包括中國的城市化。中國的城市化，實際上大規模的城市化已經發生十多年的時間瞭，在這個過程中釋放出來的對中國經濟增長的原動力還是非常大的，當然可能會有些障礙，比如現在我們談的不能逾越的戶口的問題，像土地性質的問題，可是在這個大的發展面前，有一些障礙都會突破的。

  新浪財經：你對公司中長期有一個什麼樣的規劃和寄予？

  潘石屹：我覺得現在公司整個發展的戰略和方向已經確立下來瞭，就是去年的轉型。

  從三五年來看，在中國城市隻有三個城市，北京、上海、香港，香港已經發展起來瞭，所以，未來能夠發展的商業地產就是北京和上海兩個城市。我們現在看這個選擇的方向還是對的。

  第二個，從銷售物業轉變到持有物業，市場上曾經對我們非常的擔心，就怕我們負債率突然提高瞭，我們的出租狀況不好，我們的現金不夠用瞭，這些都是非常大的擔心。

  但是，從現在來看的話，出租方面，我們市場的基礎非常好，北京和上海，尤其辦公樓的租金，在去年一年漲瞭非常多。所以，跟我們原來做轉型之後的數學模型的時候已經不一樣瞭。

  從負債率來看的話，我們的負債率還是非常穩定的，隻有2.6%的凈負債率。去年年末還有兩百億的現金。

  現在來看，這個轉型應該是已經扳到正常軌道上來瞭，我們還要加強持有物業的管理和出租的情況，如何把整個公寓的質量、物業管理的質量、出租率能夠進一步的提高，這些東西我覺得是一個慢慢的過程。

  遙望浪漫主義 推崇效率優先

  新浪財經：早一些的兩會期間，您的夫人，也是SOHO中國的總裁張欣和萬科的董事長王石同時出現在美國一個著名的電視新聞欄目《60分鐘》上，但是那檔欄目裡他們表達瞭不同的對中國市場的看法，您可能比較瞭解這檔欄目具體的內幕，能不能透露一下？

  潘石屹：《60分鐘》這個節目籌劃瞭一年時間，但遇到瞭各種各樣的，一個是他們簽證的問題瞭，另外，美國人做這個節目做瞭很多認真的研究。

  原來他們先入為主地聽好多美國的專傢說中國的房地產是有泡沫的，他們就沖著這個題目來做，原來是準備做一集的，結果到中國他們前前後後也有兩三個星期的時間，不斷地采訪，最後得出的結論又跟原來最初想象中的不是特別一樣的，就做瞭兩集。

  確實這兩集把這些現象，像鄂爾多斯的空置率。他還拍瞭一些鄭州的畫面，放出來，讓別人去非常客觀的判斷去，不要自己下這個結論。

  新浪財經：您覺得節目呈現出來的是一個客觀的狀態嗎？

  潘石屹：我覺得還比較客觀，兩方面東西都有。

  新浪財經：那個欄目播出後，我看您和張欣也受邀去瞭萬科做訪問，您在微博上也分享瞭一些感受，您怎麼看萬科這個中國規模最大的房地產企業？參觀中獲得的感受是超出你的預期的嗎？

  潘石屹：萬科好多年都沒去瞭，去得大量的都是在萬科的工地，他們如何風風火火地在工作、銷售，在幹什麼，到萬科的科研基地跟萬科的總部去的話，很浪漫，很有理想主義色彩。

  接觸到萬科的朋友第一個感受都很年輕，而且都是充滿著理想主義色彩的。

  我去那兒參觀瞭它的兩個基地，一個算它的科研基地，是在東莞，一二百人遠離城市，在這樣一個地方，研究污水處理的問題，研究如何風能發電的問題，你要看很理想主義，想自己建個烏托邦的樣子，一會兒弄點兒草，一會兒弄點兒樹，在那兒不斷的研究。

  有的時候我都覺得，突然呆到那個地方，我說你們寂寞不寂寞，他說習慣瞭。確實，這是需要一種獻身精神，為瞭讓每一次抽水馬桶的噪音不要有，他們拿著天天在模擬、分析。

  包括地板，他們不是出瞭一個事故，地板的甲醛不是超標瞭嘛，然後它就進瞭大的設備，所有的檢驗，我不相信別人瞭，我就自己來檢驗。這給我看的話，有一些很浪漫的科學幻想的書上面成立一個什麼生存基地，這樣一批人在做，這我覺得非常向往，而且人都很有理想主義色彩。

  然後到他的總部，一土融建融嘉義水上土融建融東一西，又跑到深圳的大梅沙去，也是遠離城市，結果去以後發現他們的總部蓋的非常漂亮，從建築到傢具裝修都非常漂亮。

  萬科的總部，這個房子一萬人辦公沒問題的。他們可能就五百個人在辦公，冷冷清清的，天天鍛煉著要跑步瞭，要幹什麼瞭，我覺得很有意思。

  他們自己就在那兒研究，在那屋頂上種點兒菜，種點兒菜都沒種好，都長花瞭，長出花來，有人專門在研究。

  在他們的總部，不像我們都忙的四體朝天的，他們還養著一窩蜜蜂，讓蜜蜂來采花，然後怎麼形成一個東西。

  新浪財經：但是您有沒有覺得您的公司是不是少瞭這些理想主義和浪漫主義的東西，因為給外界看來，包括之前對您這個公司的詬病可能是太功利主義瞭，包括銷售經理實行的激勵機制等？

  潘石屹：確實，在我們公司效率很高。對每一個人業績的考核評價，尤其對銷售人員考核三個月就一次，你如果沒有業績的話，毫不留情地就會被淘汰掉。所以，這還是要向萬科學習，他們這種浪漫主義、理想主義的色彩還是要學習。

  我們在公司裡一定要有效率，每一個人要給這個社會創造財富，且要能最大化。所以，我們整個的人數就跟萬科總部的人數差不多，五百多人，一年給政府交三四十億的稅金。從人均給社會創造的財富和價值來說的話，比萬科可能多得多，多好多倍，平均到每一個人上。

  當然我們如果從總量上來看隻有萬科的幾分之一，可是從人均創造財富，從效率來說，應該是萬科人均的幾倍。銷售額、利潤、稅金，從人均來肯應該是萬科的幾倍。

  新浪財經：那您有自己的理想主義嗎？因為外界會認為，自從《soho小報》停刊，相關的副總離職之後，SOHO僅有的那種小知識分子或者那種人文的東西就沒瞭，您是還要繼續保持效率和財富可觀，還是也會做一些理想主義和浪漫？

  潘石屹：第一，在這個公司裡一定要有效率，這還是我們的一個追求。在公司裡不要特別的理想主義和浪漫地做一些東西，然後在其他的時間不要幹涉員工他的生活方式的選擇。

  他想去旅遊，我們從周五的晚上放假之後一直到星期一，基本上沒人幹擾員工，這就是讓他融入傢庭，融入社會。他的浪漫主義的情懷，理想主義的情懷完全可以通過假期，通過他的傢庭生活，他通過參加社會別的組織去實現，可是我們認為一個公司裡還是要註重效率的。

  當然，我不是批評萬科不註重效率，人傢能夠發展壯大，它還是非常註重效率的，在我們看到的是SHOH中國跟萬科的區別點。

  對任何人都要足夠的尊重

  新浪財經：您接觸過很多人，從建築工地上的工人到你公司的銷售人員，到明星，到各種成功的企業傢，甚至邀請首富蓋茨到傢裡做客，你跟他們也都有交流，我不知道你怎麼在這些人之間穿越也好，行走也好，之中你覺得有什麼不同？或者反饋到你自己的情緒有何不一樣嗎？

  潘石屹：我覺得所有的人在我心目中都是一樣的，男人也好，女人也好，中國人也好，外國人也好，首富比爾蓋茨也好，還是一個普通的農民工也好，去掉他的身外之物，從他背後的靈魂，從他背後的思想，愛的情感，這些來看的話是一樣的。

  你要看這些民工的話並不見得不快樂，你要就給他們足夠的尊重，任何人都要足夠的尊重。你見我們的銷售人員要有足夠的尊重，見比爾-蓋茨也要足夠的尊重，對民工尤其是這樣的。

  昨天晚上我們在一起(博鰲亞洲論壇期間，潘石屹和張欣夫婦舉行的傢庭聚會)，兩個人的氣場很強，一個就是任志強，他是混不吝，人傢正說著，他要抽煙，他就跑到外面抽煙，該打電話他就打電話去瞭，這個人氣場很強。

  這個氣場強，心理素質強的人，你有的時候說話不太註意，他不在乎這些東西，他自己覺得強大。你還說我，我可不是這樣的。

  比爾-蓋茨也是氣場很強，你說你如何如何的，比爾蓋茨向任志強說記不記得跟你打過橋牌，任志強說我現在越打越好瞭，他這些人心理都很強大。所以，對他們的話，你的態度上面可能不夠禮貌一點，但他們的心理素質強大，就過瞭。

  可是對一個處在社會最底層的人，尤其是中國的民工，他們是撇傢舍業的，所以，對他們一點的尊重他們都覺得非常溫暖，你如果有任何不註意的一點的傷害，他們覺得是一個天大的傷害。而任志強你想傷害他都很難傷害得瞭。

  所以，我覺得對這個人來說，我們應該完全撇開他的社會地位，撇開他擁有的財富，應該是看到每一個人的靈魂都應該是一樣的，而對弱勢群體來說更應該尊重，用的詞更應該小心。例如像官方的詞說是低收入者，低收入的傢庭，任志強非得用個"窮人"，"窮人"這個詞就比較容易刺激，這些詞要用的溫和一點兒。

  最可怕的就是什麼聲音都聽不進去

  新浪財經：你會介意媒體、周圍朋友或者路人甲對你的評論嗎？

  潘石屹：各方面的言論我都比較在意，批評的言論也好，表揚的言論也好，有的時候批評的言論可能跟你完全不搭界的言論，它可能完全是一個小孩說的話，你可以聽一聽他什麼地方錯瞭。

  其實人的思考，任何人的思考都是在跟別人交流的過程中完成的，你自己一個人關在屋子裡，什麼話都不聽沒辦法思考。有時候任志強他有好多觀點我是不同意的，可是你讓他胡說八道吧，這個胡說八道的過程中我在想這個話裡有沒有一些合理的成份。

  當然，還有一些就是謠言瞭，說哎呀，偷稅漏稅幾十億瞭，侵吞國有財產幾十億瞭，那就讓他去說去，因為這個東西有法律在這邊，也有法院的判決。

  因為我們公司接受瞭一些爛尾樓的項目，十幾年爛尾樓的過程中，有好多罪犯都進瞭監獄，有好多人該承擔的責任都要去承擔，可是社會中這些爛尾樓畢竟要去開發，要去收尾，這些東西我不太在意。

  其他的批評我的言論我也非常在意，我認真真真地去聽，表揚我的言論我也是認認真真的去聽，可是聽批評我的言論和表揚我的言論的時候，整個情緒應該是非常平靜的。聽到表揚的聲音和批評的聲音應該是一樣的情緒。

  新浪財經：是因為你經歷的太多瞭嗎？

  潘石屹：我覺得批評我的聲音和表揚我的聲音對我來說同樣是很有益的，因為最可怕的就是我什麼聲音都聽不進去，看起來這個人天天在社會上，別的任何人說的話他覺得都是垃圾，都是廢話，聽不進去，這樣就阻礙瞭他的思維方式。

  你在不交流的過程中你是沒辦法思維的，有的時候常常容易走火入魔，就是想著一個事情，一直往下去做。而我們一般是想著一個事情，通過自己的思考交流，隨時再來修正自己的做法，自己的方向。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-12/16422069266.shtml

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